Dramat kredytobiorców. Spłacają, a dług rośnie

Kryzys w strefie euro powoduje, że polska waluta jest obecnie najsłabsza wobec euro od czerwca 2009 roku. Wczoraj europejska waluta znów umocniła się wobec złotego, zbliżając się do rekordu. Przez chwilę trzeba było za nią płacić 4,57 złotego. Dziś ociera się już o granicę 4,60 złotego -

Z kolei frank szwajcarski wczoraj wieczorem pokonał poziom 3 złotych 70 groszy, a dziś nad ranem kosztował 3 złote 73 grosze. Wyżej od obecnego poziomu był tylko raz, w sierpniu tego roku. Od połowy 2008 roku szwajcarska waluta urosła już wobec złotego o ponad 77 procent, a euro skoczyło o prawie 35 procent.

To z kolei spowodowało, że kwota zadłużenia posiadaczy kredytów hipotecznych w walutach obcych gwałtownie wzrosła, w wielu przypadkach znacząco przekraczając nawet wartość zakupionej nieruchomości. I to pomimo spłacania rat przez kilka lat.

Kredyt znacznie wyższy niż wartość mieszkania

Około 700 tysięcy osób w Polsce ma kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. W ogromnej mierze zaciągali je w 2008 roku. Wówczas złoty był bardzo mocny i latem sięgnął swojego szczytu. I właśnie z tego wynikają obecnie wszystkie problemy posiadaczy kredytów hipotecznych w walutach obcych, przede wszystkim we frankach szwajcarskich.

Zmiana kursu złotego do euro i franka szwajcarskiego od czerwca 2008

Na przykład osoba, która latem 2008 roku wzięła kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich na kwotę 240 tysięcy złotych i dołożyła 60 tysięcy złotych wkładu własnego, dzisiaj ma jeszcze do spłaty około 300 tysięcy złotych. W jeszcze gorszej sytuacji są osoby, które zaciągnęły kredyt na 100 procent wartości nieruchomości. W tym samym przypadku do spłaty pozostaje dzisiaj jeszcze ponad 380 tysięcy złotych, czyli ponad jedna czwarta ponad wartość zakupionego mieszkania.

- Skala problemu w wielu przypadkach jest znacznie większa, czasami wartość zobowiązania może być nawet o połowę wyższa od wartości nieruchomości - przyznaje Marcin Krasoń, analityk z Open Finance. - Poza tym, że takiego mieszkania nie opłaca się sprzedać, to powstaje jeszcze ryzyko, że bank zażąda dodatkowych zabezpieczeń kredytu - dodaje.

Problem jeszcze wyraźniej widać, gdy spojrzymy na wartość ogólnego zadłużenia Polaków z tytułu kredytów hipotecznych. Jeszcze na początku 2008 roku wartość zadłużenia w kredytach obcych nie przekraczała 70 miliardów złotych, dzisiaj jest to już 190 miliardów złotych, co oznacza wzrost o 175 procent. W tym samym czasie wartość zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w złotych wzrosła do 125 miliardów złotych, czyli o 120 procent w porównaniu do początku 2008 roku.

Należy jednak pamiętać, że o ile w przypadku złotych, ten wzrost wynika głównie ze wzrostu samej liczby kredytów, o tyle w przypadku kredytów walutowych ma on przede wszystkim związek z osłabieniem złotego. Od czasów kryzysu z przełomu 2008 i 2009 roku banki stopniowo wycofywały się bowiem z udzielania tego typu kredytów i dzisiaj są już one praktycznie niedostępne.

Za osłabieniem złotego poszedł nie tylko wzrost wartości zadłużenia, ale również skok wysokości comiesięcznych rat, płaconych przez posiadaczy kredytów walutowych. Co więcej, są one już teraz wyższe od rat kredytów złotowych.

Jeszcze w połowie 2008 roku rata kredytu na 240 tysięcy złotych była o prawie 500 złotych wyższa w przypadku kredytów złotowych, w porównaniu do zobowiązania denominowanego we frankach szwajcarskich.Do dzisiaj sytuacja się odwróciła i miesięczna rata tego samego kredytu we frankach jest już około 20 złotych wyższa od zobowiązania złotowego.

* Wartość nieruchomości 300 tysięcy złotych - 240 tysięcy złotych kredytu plus 60 tysięcy złotych wkładu własnego.

To, że kredyty we frankach przestały się opłacać, widać również w przypadku zobowiązań, które były zaciągane bez wkładu własnego. Na przykładzie kredytu w wysokości 300 tysięcy złotych na 100 procent wartości nieruchomości widać, że jeszcze w 2008 roku wysokość miesięcznej raty kredytu w złotych była o ponad 600 złotych wyższa od kredytu we frankach szwajcarskich. Potem ta różnica malała i dzisiaj rata we franku jest o około 50 złotych wyższa od zobowiązania w złotych. Jeszcze gorzej było w sierpniu, gdy kurs franka szwajcarskiego doszedł do 4 złotych. Wówczas rata zobowiązania w szwajcarskiej walucie była o ponad 200 złotych wyższa od kredytu złotowego.

* Wartość nieruchomości 300 tysięcy złotych, kredyt na 300 tysięcy złotych.

Różnica zapewne byłaby jeszcze większa, ale posiadaczy kredytów we frankach uratowało to, że wzrostowi kursu frankach towarzyszył jednoczesny spadek stóp procentowych w Szwajcarii. Jeszcze w 2008 roku stawka LIBOR, na podstawie której wylicza się oprocentowanie kredytów we frankach sięgała prawie 3 procent. Dzisiaj nie przekracza 0,2 procent.

Kredyty w euro również podrożały W tym samym czasie, gdy złoty osłabiał się wobec franka szwajcarskiego, umocniło się również euro. Nie pozostało to bez wpływu na posiadaczy kredytów denominowanych w tej walucie, choć w tym przypadku skala zjawiska jest mniejsza.

- W 2008 roku kredyty w euro były praktycznie nieznane. Królował frank szwajcarski i ktokolwiek decydował się na kredyt walutowy, wybierał właśnie franka - przypomina Marcin Krasoń. - Sytuacja zmieniła się dopiero w 2009, gdy banki zaczęły promować kredyty w euro. Dzisiaj około sześć procent klientów ma zobowiązania w euro - dodaje.

W połowie 2009 roku rata nowego kredytu w euro była mniej więcej równa racie zobowiązania zaciągniętego w złotych, zarówno w przypadku zobowiązań z wkładem własnym jak i bez niego. I dzisiaj ich poziom jest praktycznie taki sam jak w momencie ich zaciągania. Na korzyść klientów działały za to obniżki stóp procentowych w strefie euro, które wpłynęły na spadek wysokości rat kredytów w euro od drugiej połowy 2009 roku.

* Wartość nieruchomości 300 tysięcy złotych. W pierwszym przypadku wkład własny
wynosi 60 tysięcy złotych. W drugim kredyt jest równy 100 procent wartości nieruchomości.

I chociaż złoty osłabił się w tym czasie wobec euro, to posiadacze kredytów na razie nie odczuwają znaczącego wzrostu comiesięcznych zobowiązań. Nieznacznie zmieniła się również wartość samego zadłużenia. W przypadku kredytu na 300 tysięcy złotych na 100 procent wartości nieruchomości, zaciągniętego w połowie 2009 roku, można mówić o wzroście kwoty zadłużenia co najwyżej o 3-4 tysiące złotych.

Z dodatkowymi kosztami muszą liczyć się osoby, które wzięły kredyty w walucie obcej bez wkładu własnego lub też gdy był on niski, np. 10 procent. Wówczas banki wymagają bowiem dodatkowego ubezpieczenia kredytu.

Jak podaje Open Finance, było ono najczęściej liczone od kwoty przewyższającej 80 procent wartości nieruchomości i wynosiło 3-4,5 procent, średnio 3,75 procent.

Na przykład osoba, która zaciągnęła kredyt na 90 procent wartości nieruchomości, czyli 270 tysięcy złotych, zapłaciła ubezpieczenie od kwoty 30 tysięcy złotych, czyli 1125 złotych (3,75% z 30 tys.zł). W przypadku kredytu na 100 procent wartości nieruchomości, ubezpieczenie skacze już do 2250 złotych (3,75% z 60 tys.zł), a gdy kredyt był zaciągnięty na 130 procent wartości mieszkania to ubezpieczenie wyniosło już 5625 złotych (3,75% z 150 tys.zł).

Tej kwoty nie trzeba było zwykle płacić z góry i była rozłożona jako dodatkowa część raty np. na cztery lata. Po tym czasie okazuje się jednak, że zadłużenie wcale nie spadło poniżej wymaganego minimalnego poziomu 80 procent wartości nieruchomości, a jeszcze bardziej wzrosło.A to oznacza konieczność ponownej zapłaty ubezpieczenia.

Dla kredytu na 90 procent wartości nieruchomości ubezpieczenie wyniesie tym samym 6450 złotych (3,75% z 172,1 tys.zł), dla kredytu na 100 procent sięgnie już 8160 złotych (3,75% z 217,6 tys.zł), a dla kredytu na 130 procent to już 13 tysięcy złotych (3,75% z 347 tys.zł).

Co dalej z kredytami walutowymiAnalitycy są bardzo ostrożni, jeżeli chodzi o prognozowanie dalszego kursu złotego, a więc tym samym zmian w wielkości zobowiązań hipotecznych. Zdaniem Marka Rogalskiego, analityka z DM BOŚ, najbliższe tygodnie mogą przynieść osłabienie złotego wobec franka w okolice dołka z sierpnia. Wówczas kurs szwajcarskiej waluty przekroczył nawet 4 złote. - Prawdopodobieństwo przebicia tej granicy oceniam jednak jako bardzo małe - mówi Marek Rogalski.

Podkreśla jednak, że najgorszą rzeczą, którą można w tej chwili zrobić, to przewalutować kredyt na złote. Wówczas bowiem kredytobiorca zgodzi się bowiem na poniesienie sporej straty, bo kwota kredytu nie będzie już mogła spaść na wypadek, gdyby złoty się umocnił.