Mieszkanie za rentę

Zarówno rządowy projekt dożywotniej renty, jak i propozycja ustawy ministra finansów o odwróconej hipotece, o których ostatnio głośno, są kierowane do osób starszych, będących właścicielami domu czy mieszkania. Choć w obu chodzi o to samo: przejęcie na własność nieruchomości w zamian za comiesięczne świadczenie, jak zauważa Marcin Krasoń, analityk produktów bankowych Open Finance, to jednak znacząco się od siebie różnią. - Kluczowa różnica między tymi rozwiązaniami polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości. W przypadku renty dożywotniej dotychczasowy właściciel po podpisaniu umowy zrzeka się prawa własności do tej nieruchomości, przekazując je firmie, w zamian za to mogąc mieszkać w mieszkaniu czy domu aż do śmierci i pobierając świadczenia. Przy odwróconej hipotece natomiast prawo własności zostanie przeniesione na bank dopiero po śmierci seniora i tylko w przypadku niewykupienia tej nieruchomości przez spadkobierców, którzy mogą ją spłacić bankowi - tłumaczy analityk. Krasoń zgadza się z moim wnioskiem, że z tytułu prawa korzystniejsza wydaje się odwrócona hipoteka, nieprzekreślająca przecież możliwości odzyskania mieszkania czy domu przez rodzinę zmarłego. - Nie wiadomo jednak, jaka będzie wysokość świadczeń w obu przypadkach - zastrzega.

Do walki z prawnymi "kruczkami"

Na razie odwróconą hipotekę oferują fundusze hipoteczne. Ich działań nie reguluje jednak żadne prawo. - Dobrze, że rząd w końcu się tym zajął, określając normy prawne - uważa z kolei Bartosz Marczuk, ekspert Fundacji Republikańskiej i publicysta "Rzeczpospolitej". Według Centrum Informacji Rządu dotychczasowe regulacje prawne zawarte w kodeksie cywilnym nie chronią w sposób wystarczający wszystkich osób zawierających tego typu umowy. Ma rację, bo przecież o nadużycia szczególnie względem osób starszych nietrudno. Każdy, kto spotkał się z jakąkolwiek umową, czy to bankową, czy to zawartą z instytucją parabankową, zetknął się nieraz z ustaleniami pisanymi małym druczkiem. Jak więc nie dać się oszukać? Bartosz Marczuk wymienia trzy kluczowe kroki: opinia prawnika, konsultacja z rodziną i porada doradcy finansowego. - Nawet jeśli prawnik ma kosztować 200 czy nawet 500 zł, to warto, by przejrzał taką umowę pod kątem kruczków prawnych. Warto też zasięgnąć opinii doradcy finansowego, czy oferowana suma jest adekwatna do tego, co proponuje się na rynku - zauważa. Zasięgnięcie rady rodziny też sprawę ułatwia, a co więcej, nie stawia potencjalnych spadkobierców przed faktem dokonanym. Marcin Krasoń podkreśla za to, że bezpieczeństwo emerytom decydującym się na jedno z tych dwóch rozwiązań zapewni też wpisana w propozycję rządową kontrola Komisji Nadzoru Finansowego. - To ona będzie zwracać uwagę, czy umowy są czytelne, zrozumiałe i na równi stawiają obie strony - tłumaczy. Firmy, które będą oferować seniorom renty dożywotnie,  będą musiały też spełniać odpowiednie wymogi finansowo-prawne. Mają to bowiem być tylko spółki akcyjne, posiadające minimum 8 mln zł kapitału i zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego.

Żer na starych drzewach?

Największe wątpliwości budzi w obu przypadkach wysokość comiesięcznego świadczenia. Wiadomo jednak, że nie będzie ono pokrywało 100 proc. wartości nieruchomości. Eksperci szacują, że może być to maksymalnie 40-50 proc. faktycznej wartości mieszkania czy domu. Senior będzie zatem na pewno stratny. Kiedy najmniej? - To zależy od oferty. Tę wyznaczają sobie same banki i fundusze hipoteczne, których klientem może być np. osoba 60-, 63- albo 65-letnia. Nie sposób jednak przewidzieć, jak długo będzie ona żyła - ocenia Marcin Krasoń. Ekspert Open Finance przyznaje jednak, że wypłacana przez pięć lat renta może dać równowartość ledwie 10, góra 20 proc. faktycznej wartości nieruchomości. - Dobrze na tej umowie wyjdzie senior, który rentę pobierać będzie przez 40 lat - wyjaśnia. Tylko ilu emerytów dziś dożywa "setki"?

Funkcjonującą już odwróconą hipotekę proponuje Fundusz Hipoteczny "Dom" S.A. Oferuje on za warte 400 tys. zł, 50-me-trowe mieszkanie w stolicy, 529 zł miesięcznego świadczenia 65-letniej kobiecie i 677 zł jej rówieśnikowi. Jak wylicza Jarosław Sadowski z Expandera w "Dzienniku Gazecie Prawnej", zamieniając takie mieszkanie na 40-metrowe, a pozostałą sumę wpłacając na 4-procentową lokatę, do 80. roku życia mężczyzna będzie miał co miesiąc prawie 900 zł. Ponad 200 zł różnicy to dla emeryta olbrzymia suma. Dlaczego więc emeryci mieliby skorzystać z oferty funduszu hipotecznego? - Seniorzy, którzy nas odwiedzają, często podkreślają, że starych drzew się nie przesadza. Przeprowadzka ze wszystkimi meblami i przedmiotami nagromadzonymi przez lata, remont mieszkania, a później zupełnie nowe i obce miejsce, wydają im się mało realne - odpowiada Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego "Dom". Argument trafny, ale czy mający do końca związek z czystą, ludzką uczciwością?

Dodatek, nie panaceum

Prof. Grażyna Ancyparowicz w portalu wGospodarce.pl przestrzega, że z czasem renty hipoteczne doprowadzą do tego, że "mnóstwo ludzi starszych zamieszkujących w bardzo atrakcyjnych regionach miast dużych aglomeracji, ale też w miejscowościach uzdrowiskowych będzie zmuszonych do tego, aby albo skorzystać z «dobrodziejstwa» odwróconej hipoteki, i za bezcen wyzbyć się mieszkania, albo po prostu te mieszkania zadłuży, będzie miała proces eksmisyjny i ci ludzie będą wyrzucani na bruk". - Dla osoby starszej, samotnej, której przez niską emeryturę nie stać na utrzymanie nieruchomości, to dobre rozwiązanie, bo daje możliwość wyboru i może uchronić przed eksmisją - nie zgadza się z tezą prof. Ancyparowicz Bartosz Marczuk. Ekspert Fundacji Republikańskiej dodaje jednak, że nie wierzy w to, że emeryci masowo będą korzystać z tego instrumentu, dlatego że Polacy jako naród są zbyt mało majętni. - Mamy prawie dwukrotnie mniejsze PKB na jednego mieszkańca niż Hiszpanie. Jesteśmy też od nich 5-krotnie mniej zamożni jeśli chodzi o zasoby materialne. Wydaje mi się, że bliscy osoby starszej zrobią więc wszystko, by jej mieszkania się nie pozbywać, a wspólnymi siłami je wykupić - tłumaczy publicysta "Rzeczpospolitej". Marcin Krasoń uspokaja, że renty dożywotnie i odwrócone hipoteki z powodzeniem od lat funkcjonują w USA czy Wielkiej Brytanii. - Nikt tam nie mówi o wywłaszczaniu Brytyjczyków czy Amerykanów - dodaje. Czy zatem w obliczu walącego się na naszych oczach systemu emerytalnego i groźbie głodowych świadczeń na starość, spotęgowanych jeszcze kryzysem demograficznym, oba instrumenty to panaceum na dobrą emeryturę? - Nie uratują nas ani oszczędności - bo zarabiamy zbyt mało, ani dochody z naszych nieruchomości. Trzeba za to zająć się na poważnie naszym systemem emerytalnym, który już teraz jest żywym trupem - puentuje Bartosz Marczuk, ekonomiczny ekspert Fundacji Republikańskiej.