Raport: obniżenie stóp procentowych zwiększy sprzedaż mieszkań

Na rynku mieszkaniowym widać potencjał do większej sprzedaży, który jest dławiony niską dostępnością kredytów – wynika z raportu firmy JLL i portalu RynekPierwotny.pl. Popyt zwiększy się po obniżeniu stóp procentowych NBP, co ułatwi finansowanie zakupów - dodano. Wg przedstawionych w raporcie danych JLL, w największych miastach obserwowany jest niski, ale stabilny poziom sprzedaży.

W Warszawie w ostatnich 12 miesiącach deweloperzy sprzedawali średnio około 3 tys. lokali kwartalnie.

Wyniki w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście wahały się między 1,4 a 1,5 tys. mieszkań, ale w okresie styczeń-marzec br. w Krakowie i we Wrocławiu sprzedaż wyhamowała do 1,3 tys.

Najsłabszy popyt był na mieszkania w Łodzi, gdzie kwartalnie nie przekraczał tysiąca.

Wysokie stopy procentowe powodem niskiej sprzedaży

Jak wskazali autorzy, kluczowym czynnikiem kształtującym sytuację na rynku mieszkaniowym są stopy procentowe. Ich wysoki poziom, który w minionym roku się nie zmieniał, był jednym z głównych powodów niskiej sprzedaży. Wysoki poziom stóp procentowych oznacza – jak wskazali eksperci – nie tylko wyższe raty, ale przede wszystkim obniża zdolność kredytową klientów banków.

W konsekwencji wielu potencjalnych nabywców musiało odłożyć decyzję o zakupie. Nie pomagały jej również podjąć przeciągające się prace rządu nad programem dopłat do kredytów i brak konkluzji na ten temat.

– Oczekiwanie na nowe propozycje dopłat odsuwało w czasie zakup mieszkania w przypadku nabywców pierwszych mieszkań. Pozostali mogli zastanawiać się nad ewentualnymi spadkami cen mieszkań, o których było głośno. Warto wspomnieć także o odczuciach i emocjach, które budzi sytuacja geopolityczna. W niespokojnych czasach ważne decyzje są odraczane – wskazała Aleksandra Gawrońska z JLL.

Od połowy 2024 r., po okresie wyhamowania spowodowanego wygaśnięciem programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, rośnie zainteresowanie potencjalnych nabywców – szczególnie w największych miastach.

Według danych portalu RynekPierwotny.pl, w I kwartale br. liczba zapytań od użytkowników osiągnęła rekordowy poziom, o 31 proc. wyższy niż w najbardziej aktywnym miesiącu trwania programu dopłat. Dużą część zainteresowanych stanowi nowa grupa nabywców, którzy dopiero rozpoczynają swoje poszukiwania i zapoznają się z rynkową ofertą.

Nadpodaż mieszkań w Krakowie i Wrocławiu

Jak wskazali autorzy raportu, wyzwaniem dla stabilności rynku mieszkaniowego jest stosunek liczby dostępnych mieszkań do wielkości sprzedaży. Według danych JLL czas wyprzedaży oferty pogorszył się na większości rynków, a Kraków i Wrocław dołączyły do miast z wyraźną nadpodażą. Przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedanie bieżącej oferty na czterech największych rynkach: w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi trwałoby dwa lata. Jedynie w przypadku Warszawy i Trójmiasta, gdzie obecna oferta pozostaje zbliżona do odnotowywanej rocznej sprzedaży, można mówić o poziomie bliskim równowagi rynkowej.

W ocenie ekspertów ożywienie na rynku mieszkaniowym zależy od szeregu wzajemnie powiązanych czynników ekonomicznych, politycznych i społecznych.

– Kluczową rolę odegrają decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące obniżek stóp procentowych. Niższe stopy procentowe zwiększą dostępność kredytów, co prawdopodobnie przełoży się na wzrost liczby zakupów finansowanych kredytem. Równocześnie, nabywcy dysponujący gotówką mogą zacząć obawiać się zamykającego się „okienka promocji” i zdecydować się na zakupy, zanim ceny zaczną rosnąć. Proces ten ma szanse zacząć się najwcześniej w Warszawie i Trójmieście – wskazał Kazimierz Kirejczyk z JLL.

Istotnym czynnikiem będzie również ostateczna decyzja rządu dotycząca kształtu programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, a w zasadzie informacja o tym, czy taki program w ogóle wejdzie w życie. Jak wskazano w raporcie, usunięcie tego czynnika niepewności wyklarowałoby sytuację i skłoniło część zainteresowanych zakupem do podjęcia decyzji.

Nie bez znaczenia pozostają również czynniki geopolityczne, takie jak potencjalny rozejm na Ukrainie, który mógłby poprawić poczucie bezpieczeństwa zarówno osób kupujących dla siebie, jak i inwestorów.

Częściej kupowane mieszkania na obrzeżach miast

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że znacznym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości położone poza centralnymi dzielnicami. Dziewięciu na dziesięciu poszukujących mieszkań w siedmiu największych miastach Polski koncentruje się na lokalizacjach na obrzeżach i w dzielnicach lokalizowanych między obrzeżami a centrum. Kupujący coraz częściej wybierają tańsze oferty oraz mniejsze metraże. Od początku tego roku widać wzrost zainteresowania kawalerkami i mieszkaniami dwupokojowymi.

 –Zmianie uległy też motywacje zakupowe. O ile jeszcze dwa lata temu znaczący część popytu kreowali inwestorzy, dziś ich aktywność wyraźnie spadła – co jest efektem wysokich kosztów finansowania, stagnacji na rynku najmu i ograniczonej rentowności. W efekcie obserwujemy coraz większą liczbę nabywców poszukujących nieruchomości z myślą o zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych – przekazał Jan Dziekoński z portalu RynekPierwotny.pl.

Na warszawskim rynku nieruchomości wśród kupujących prym wiodą single i bezdzietne pary. Stanowią oni ponad 56 proc. wszystkich klientów, co oznacza wzrost o 11 punktów procentowych w porównaniu z rokiem 2023. Najczęściej interesują ich mieszkania dwu- lub trzypokojowe, o powierzchni od 30 do 70 m kw. Z kolei rodziny coraz częściej rozglądają się za większymi lokalami z co najmniej czterema pokojami.

PAP/dm