Zmiany w kredytach. Czy bank Ci pożyczy?

Nowe zapisy Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego zaczną obowiązywać od Nowego Roku, ale wiele banków już dostosowało swoją ofertę do zaleceń nadzoru. Skutkiem jest malejąca drastycznie oferta kredytów walutowych. I chociaż teoretycznie pożyczenie pieniędzy na zakup własnego mieszkania nadal będzie możliwe, to w praktyce wyśrubowane wymogi spełnią nieliczni. Pocieszeniem dla klientów myślących o skredytowaniu zakupu własnego M może być to, że zdaniem ekspertów od rynku nieruchomości ceny powinny jeszcze spadać - wynika z analizy Money.pl.

Po Nowym Roku przy kredycie walutowym stosunek spłacanych rat do wszystkich dochodów kredytobiorcy nie będzie mógł przekroczyć 42 proc. (obecnie w zależności od dochodów jest to 50 i 65 proc.).

Druga zmianą jest przyjęcie założenia, że przy analizie zdolności kredytowej bank będzie brał pod uwagę okres maksymalnie 25 lat (nawet jeśli klient będzie chciał zaciągnąć kredyt na dłużej). Przez to oszacowane raty będą wyższe, co może także wpłynąć negatywnie na możliwość pozyskania kredytu.

- Rekomendacja S, choć jeszcze nie została wprowadzona, już od kilku miesięcy wpływa na postawy banków, które szybko zareagowały i zaczęły ciężar swojej działalności przenosić z kredytów walutowych na złotowe - mówi Marcin Krasoń, analityk Open Finance.

Praktycznie większość banków wycofała się już latem z udzielania kredytów we franku szwajcarskim. W ubiegłym tygodniu uczynił to także PKO BP. Obecnie w szwajcarskiej walucie możemy zadłużyć się tylko w Nordea Bank, ale wymogi stawiane klientom sprawiają, że oferta ta jest zaporowa. Żeby w ogóle myśleć o takiej pożyczce gospodarstwo domowe musi mieć dochód minimum 15 tys. zł.

Podobny exodus widać teraz w przypadku kredytów w euro. Oferują je jeszcze: Alior Bank, Bank Ochrony Środowiska, BZ WBK, Credit Agricole, Deutsche Bank, DnB Nord, Getin Noble Bank, Kredyt Bank, mBank/Multibank, Bank Nordea, PKO BP (pracuje nad wycofaniem), Polbank i Raiffeisen.

- To, że te banki mają w ofercie kredyty w euro, nie jest jednoznaczne z tym że ich udzielają. Czasami jest to tylko oferta teoretyczna, bo albo są bardzo wysokie marże, tak jak w Getin Noble Bank, albo czas oczekiwania na decyzję kredytową jest bardzo długi jak w DnB Nord i w Nordea - mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Z szacunków firm działających na rynku kredytów hipotecznych widać zresztą, że odsetek kredytobiorców pożyczających pieniądze w walutach obcych systematycznie spada.

- Na koniec III kwartału w ogólnej puli kredytów hipotecznych, walutowe stanowiły tylko 15 procent. Już choćby na tej podstawie widać, że będą one od stycznia trudniej dostępne - prognozuje Marcin Krasoń. Jego zdaniem obniżenie zdolności kredytowej dla pożyczek w walutach jak i to, że liczy się ją dla okresu 25 lat, to słuszny krok.

- To dobrze zrobi zarówno klientom, którzy czasami w emocjach podejmują nie do końca racjonalne decyzje, bankom i gospodarce. Wiadomo, że banki chcą sprzedać kredyt jak najdrożej, ale jeśli klient będzie miał potem problem ze spłatą, to bank również. Kredyty walutowe powinni więc brać ci, którzy w danej walucie zarabiają, albo mają wysokie dochody. A to dlatego, że jeśli kurs nagle podskoczy, to dla nich wydatek 400 albo 500 złotych nie będzie problemem - tłumaczy Krasoń.

Ze wspólnego raportu Expandera, Szybko.pl i Metrohouse wynika natomiast, że od stycznia do grudnia średnia zdolność kredytowa i tak spadła już o około 70 tys. zł. W przypadku kredytów w euro do poziomu nieco ponad 550 tys. zł, a złotowych - do mniej więcej 660 tys. zł.

- Po wprowadzaniu rekomendacji S, według naszych szacunków zdolność kredytowa spadnie o 6-7 procent w przypadku kredytów w złotych, a przy walutowych jeszcze bardziej - twierdzi Michał Krajkowski.

Oznacza to jeszcze większe obniżenie maksymalnej kwoty jaką może pożyczyć kredytobiorca. - Warto jednak zwrócić uwagę, że osób, które zadłużają się na maksimum nie jest wcale tak wiele. Przykładowo - rzadko kiedy jeśli klient ma zdolność na 300 tys. zł to pożycza pełną kwotę, zwłaszcza gdy zobaczy ile wynosi rata. Po prostu ludzie obawiają się, że nie udźwigną takiego obciążenia - dodaje Krajkowski.

Według ekspertów to, że klienci będą mogli pożyczać mniejsze kwoty będzie miało dwie konsekwencje dla rynku nieruchomości. Albo będą kupować mniejsze mieszkania, albo wpłynie to na spadek cen nieruchomości spadną.

Źródło: Polski rynek nieruchomości - raport Expandera, Szybko.pl i Metrohouse

- W zależności od tego na ile będzie głęboki kryzys związany z sytuacją w Europie, możliwy jest co najmniej zastój na rynku nieruchomości - uważa Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl.

W największych miastach: Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu ceny nieruchomości mogą jeszcze spaść.

Zdaniem ekspertki Szybko.pl, nie będą to tak drastyczne obniżki jak w Irlandii albo w Stanach Zjednoczonych, ale 10 proc. mniej to całkiem realny pułap.

Przy obecnej średniej cenie w Warszawie na poziomie 8 tys. zł oznacza to spadek o 800 zł. - W tej chwili cena 7,2 tys. zł za metr uchodzi za bardzo atrakcyjną - zaznacza Marta Kosińska.

Z kolei Michał Krajkowski uważa, że wejście rekomendacji może być jednym z czynników, stymulujących cenowy zjazd, ale na pewno nie głównym. - Będzie to raczej kontynuacja trendu, który mamy od kilkunastu miesięcy. Przy czym trzeba pamiętać, że chociaż średnia cena zapewne się obniży, to nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach mogą trzymać cenę - zaznacza Krajkowski.

Bardziej optymistyczne postrzega sytuację Marcin Krasoń z Open Finance. Mimo że średnia zdolność kredytowa będzie najprawdopodobniej mniejsza, nie powinno to spowodować załamania rynku nieruchomości. - Wiedząc o tym, że zdolność kredytową klientów będzie mniejsza sprzedający mieszkania obniżą ceny. To oczywiście nie nastąpi od razu automatycznie 1 stycznia, ale w perspektywie długoterminowej - prognozuje. Analityk spodziewa się także, że ze względu na systematycznie zmniejszającą się liczbę osób kwalifikujących się do programu Rodzina na swoim, wzrośnie konkurencja między bankami.

- Nie będą miały wyjścia, ponieważ zostanie im do dyspozycji tylko zwykły kredyt hipoteczny. Spodziewam się więc, że przez to zetną marże za udzielenie kredytu. Średnia może być zbliżona do poziomów z lat 2006-2008 - dodaje.

Popyt na mieszkania spada od dłuższego czasu i jak podkreślają eksperci - 2012 rok pod tym względem będzie na pewno trudny dla chcących sprzedać nieruchomość oraz dla agencji pośredniczących w sprzedaży. Zresztą ceny ofertowe przez ostatnich kilka miesięcy spadały i taki też jest trend.

- Umacniają go zapowiedzi rządu dotyczące cięć i oszczędności, które skutecznie ostudziły nastroje. Rekomendacja S to może jeszcze nie gwóźdź do trumny, ale na pewno czynnik hamujący - ocenia Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl.

W listopadzie ceny nieruchomości spadały najszybciej od dwóch lat - wynika z raportu Metrohouse, Expandera i Szybko.pl. W poprzednim miesiącu mieszkania potaniały średnio o 1,5 proc. (średnia dla 15 polskich miast). Przykładowo w Trójmieście spadek zawierał się w przedziale od 4,2 (Sopot) do 3 proc. (Gdańsk i Gdynia). Poważna obniżka nastąpiła też w Łodzi, gdzie w średnia cena ofertowa była niższa o 2,8 proc. niż w październiku.

W ciągu ostatnich 3 miesięcy najbardziej, bo o 6,4 proc. spadła średnia cena ofertowa w Sopocie, o przeszło 3 proc. spadły ceny we Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Toruniu i Opolu. W rezultacie mieszkania w Łodzi są o prawie 11 proc. tańsze niż przed rokiem, a we Wrocławiu i Gdańsku o blisko 9 procent.

Wielu Polaków chętnie kupiłoby mieszkanie, ale mają problem ze zdolnością kredytową m.in przez tzw. umowy śmieciowe. Z raportu Expandera, Szybko.pl i Metrohouse wynika, że osoby w wieku do 34 lata stanowią najbardziej liczną grupę szukających mieszkania (58 proc.).

Źródło: Polski rynek nieruchomości - raport Expandera, Szybko.pl i Metrohouse

- Problem w tym, ze wiele ludzi z tej grupy pracuje nie na etacie i mimo tego, że zarabiają często wysokie sumy, banki nie chcą ryzykować udzielenia im kredytu. Widać ewidentnie, że Prawo bankowe nie nadąża w Polsce za rzeczywistością. Bo racjonalnie oceniając, ktoś pracujący na etacie za 2 tys. zł może być dużo bardziej ryzykownym klientem niż samozatrudniony, który zarabia 10 tys. zł miesięcznie - mówi Kosińska.