Deweloper+ klient = mieszkanie?

Takie rozwiązania będzie zawierać ustawa o umowach deweloperskich przygotowywana przez Fundację na rzecz Kredytów Hipotecznych. Na założenia do tego projektu powołał się Trybunał Konstytucyjny, wydając postanowienie w sprawie skargi konstytucyjnej małżonków domagających się orzeczenia, że brak regulacji ustawowych w kwestii umów z deweloperami jest sprzeczny z konstytucją. Trybunał nie mógł stwierdzić niekonstytucyjności przepisów, których nie ma, ale w swoim postanowieniu wskazał na pilną potrzebę zapełniania luki prawnej w tym zakresie.

Ta luka została zauważona już w 2004 r. przez Fundację na rzecz Kredytu Hipotecznego. To wtedy pojawił się pierwszy projekt ustawy mający uregulować zasady zawierania umów na budowę mieszkań. Projekt wzbudził opory zwłaszcza w odniesieniu do tworzenia rachunków powierniczych, na które miałyby trafiać zaliczki płacone na poczet ostatecznej ceny zamieszkanie. Sprawa wróciła podczas boomu mieszkaniowego, kiedy ceny mieszkań rosły z miesiąca na miesiąc, a deweloperzy sprzedawali dziury w ziemi. Zmiana rządu w 2007 r. ponownie zniweczyła przygotowania do nowej ustawy.

- Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, gdzie umowy deweloperskie nie są regulowane specjalnymi przepisami - twierdzi Konrad Płochocki z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. - Nawet w Dubaju stwierdzono, że takie przepisy są potrzebne, kiedy okazało się, że wiele osób straciło mnóstwo pieniędzy. W latach 2005-2006 specjalne przepisy wprowadzono we Włoszech. Fundacja przez ponad rok sprawdzała, jakie regulacje stosowane są na całym świecie. Jej projekt nie idzie tak daleko, jak to jest np. w Danii i Szwecji, gdzie nie ma zaliczek na poczet przyszłego mieszkania, a pełna wpłata następuje dopiero po odebraniu mieszkania przez klienta.

Polska ustawa w pierwszej kolejności będzie definiować umowę deweloperską. Przepisy mają jednoznacznie wskazywać, jakie elementy muszą znaleźć się w takiej umowie. - Dotyczy to np. prawa odstąpienia od umowy przez klienta, a także tego, by kary umowne dla klienta nie były wyższe niż kary dla dewelopera - mówi Konrad Płochocki. Przewiduje się także, że każdy klient będzie otrzymywał arkusz informacji dewelopera, czyli zbiór podstawowych danych o firmie budującej mieszkania, i stanie przygotowań do inwestycji. Takie informacje mają zminimalizować ryzyko wybrania dewelopera niewiarygodnego i mieszkania, które wcale nie musi powstać (bo np. przygotowania są na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę).

Najważniejszy jednak będzie obowiązek zawierania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego z wpisem do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie mieszkania i przeniesienia prawa własności do nieruchomości. - Ten wpis do księgi wieczystej jest niezwykle ważny - podkreśla Konrad Płochocki. - Dziś panuje powszechne przekonanie, że dobrym zabezpieczeniem jest sama umowa notarialna. To jednak za mało. W razie kłopotów dewelopera takie zabezpieczenie pozwala tylko zgłosić się do syndyka z wnioskiem o wpisanie roszczeń do księgi wieczystej. Tyle tylko, że wtedy roszczenia takiego klienta zaspokajane są dopiero, gdy zaspokojone będą roszczenia z wcześniejszych wpisów, np. zabezpieczenia hipotecznego kredytu zaciągniętego przez dewelopera.

Wpisanie do księgi roszczenia o wybudowaniu mieszkania i przeniesieniu prawa własności będzie widoczne dla tego, kto później będzie chciał wpisać tam zabezpieczenie hipoteczne kredytu. I w razie upadłości dewelopera to roszczenia klientów będą zaspokajane jako pierwsze, a potem tego, kto ustanowił hipotekę. Konrad Płochocki przyznaje, że umowy w formie aktu notarialnego z równoczesnym wpisem roszczeń do księgi wieczystej są już zawierane w Polsce, ale nie są jeszcze powszechne.

Obowiązkowe ubezpieczenie

Drugim zabezpieczeniem będzie obowiązkowe ubezpieczenie zaliczek wpłacanych przez nabywców mieszkańców. - Z niemieckich doświadczeń wynika, że takie ubezpieczenie sięgnie 2 proc. wartości mieszkania. Przypuszczam jednak, że w Polsce będzie to jeszcze mniej. Nasze szacunki opieramy na tym, że firmy ubezpieczeniowe wyraziły duże zainteresowanie takim produktem - stwierdza Konrad Płochocki. Takie ubezpieczenie ma gwarantować, że w razie niedokończenia budowy mieszkania, klient odzyska wszystkie pieniądze wpłacone na konto dewelopera (czasem po sprzedaniu niedokończonej budowy może nie wystarczyć pieniędzy na spłacenie wszystkich klientów, wtedy resztę wypłacałoby ubezpieczenie).

Przedstawiciel Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego przyznaje, że możliwym zabezpieczeniem jest także tworzenie rachunków powierniczych, na które trafiałyby zaliczki płacone na poczet przyszłych mieszkań. Najbardziej korzystne dla klientów byłoby takie ubezpieczenie, które w razie kłopotów nakazuje firmie ubezpieczeniowej dokończenie budowy i przekazanie mieszkania klientowi, ale w polskich warunkach trudno będzie o wprowadzenie takiego instrumentu.

Co na to deweloperzy?

- W przypadku samej umowy jesteśmy za skodyfikowaniem jej formy - mówi Jacek Bielecki, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Kiedy kolejne prace nie przynosiły efektu, sami przygotowaliśmy katalog zasad umowy deweloperskiej, który muszą stosować wszyscy nasi członkowie. Jacek Bielecki przyznaje jednak, że sprawa bezpieczeństwa wpłat nie jest już tak jednoznacznie odbierana przez deweloperów. - Kiedy w 100 proc. zabezpieczymy wpłaty klientów, to nic nie zostanie na roszczenia wykonawców czy banków. Trzeba dobrze się zastanowić, jak obliczać to bezpieczeństwo - przestrzega Jacek Bielecki, według którego na razie nie ma dobrych pomysłów.

- Chyba nikt nie ma wątpliwości, kto w takich relacjach jest słabszy i kogo należy bardziej chronić. Zawsze klient jest w gorszej sytuacji niż firma i to jego należy objąć większa ochroną - mówi Konrad Płochocki. - Jeśli zbankrutuje jakaś spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, to na pewno nie da się tego porównać ze stratą wieloletnich, często trzypokoleniowych oszczędności wpłaconych na mieszkanie, które nie powstało.

Źródło: Bezpieczne umowy z deweloperami, dziennikpolski24.pl