Kto nie dostanie kredytu na mieszkanie?

Od nowego roku żaden bank nie skredytuje całej wartości nieruchomości, bo zabrania mu tego Rekomendacja S wydana w 2013 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego. Każdy, kto chce kupić mieszkanie, musi mieć wcześniej zgromadzone oszczędności.

Powodów takich restrykcji jest kilka. KNF chce, żeby zarówno kredytobiorcy, jak i banki, zachowywali się bardziej ostrożnie niż do tej pory. O tym, że nie zawsze tak było, mówią doświadczenia z przeszłości. Banki przed kryzysem dawały kredyty na 120, a nawet 130 proc. wartości mieszkania (loan to value - LTV). Kredyty na ogół w walutach.

Gdy wybuchł kryzys, złoty stracił na wartości, a ceny mieszkań spadły. Ludzie zostali ze spłatą kredytu nawet o kilkadziesiąt procent wyższego niż wtedy, gdy go zaciągnęli. A banki z zabezpieczeniami na hipotekach znacznie mniej wartymi niż wtedy, gdy udzielały kredytu.

Na przykład ktoś, kto w 2008 r. zaciągnął kredyt we frankach na 390 tys. zł, czyli 130 proc. wartości mieszkania, za które zapłacił 300 tys. zł, pożyczył ok. 180 tys. franków. Przy kredycie 30-letnim, po 6 latach, do spłaty pozostało ponad 150 000 franków, czyli ponad 500 tys. zł obecnie. Gdyby kredytobiorcy nie stać było na spłatę rat, kupione wtedy mieszkanie za 300 tys., sprzeda dziś najwyżej za 260 tys. zł. To znaczy, że drugie tyle musi dołożyć, żeby spłacić kredyt. Bank mógłby oczywiście zabrać mieszkanie niespłacającemu kredyt, ale wtedy dostałby jeszcze mniej, choćby z powodu kosztów windykacji. To żaden interes. Sytuacja dla obu stron jest bez wyjścia.

Tak dramatyczne przypadki zdarzają się rzadko. Tylko 2,9 proc. z ok. 340 mld zł wszystkich kredytów hipotecznych nie jest spłacanych w terminie. Dla porównania -z całej puli kredytów udzielonych przez banki - zagrożone kredyty stanowią 7,4 proc.

To nie tylko problem banku i klienta. Gdy bardzo wiele osób i liczne banki w tym samym czasie stają w obliczu takich kłopotów, zaczyna to być problemem całego systemu finansowego. Po okresie boomu kredytowego z lat 2004-2008 wiele banków ma problem ze zbyt dużą wartością kredytów hipotecznych w walutach.

Kredyty walutowe - co też nakazał regulator - niemal znikną. Stanowić mają zupełną niszę zarezerwowaną dla osób, które zarabiają w walutach, lub dla tak zamożnych, że spłata kredytu będzie pochłaniać tylko znikomą część ich dochodów. Wszyscy inni będą pożyczać wyłącznie w złotych. Ta restrykcja została wprowadzona już w tym roku.

Jest jeszcze inny powód, by banki wymagały wkładu własnego, który w 2014 r. ma stanowić co najmniej 5 proc. ceny mieszkania. Obecnie mamy najniższe w historii stopy procentowe. Nikt nie wie, kiedy wzrosną i nikt nie wie, czy będą rosły współmiernie do wzrostu dochodów gospodarstw domowych. A osoba biorąca dziś kredyt musi mieć świadomość tego, że ponosi tzw. ryzyko stopy procentowej.

Kolejny powód restrykcji wynika z faktu, że im bardziej banki podnoszą LTV, tym szybciej rosną ceny mieszkań. Od 2006 do 2008 r. wzrosły o ok. 40 proc. Stało się tak, gdyż kupujący mieli coraz więcej pieniędzy. Nie własnych, mimo że były to czasy dobrej koniunktury i szybkiego wzrostu wynagrodzeń. Mieli coraz więcej pieniędzy, które chciały pożyczyć im banki.

Te prześcigały się z ofertami. Podnosiły LTV ze 100 do 110, aż nawet do 130 proc. Wydłużały te z okres kredytowania - ze standardowych w przypadku kredytów hipotecznych 25-30 lat nawet do 40. Idąc "na rękę" klientom niemającym własnych oszczędności, same zakładały im na szyje pętlę zadłużenia.

KNF wyliczyła, że zadłużanie się na więcej niż 30 lat w ogóle się nie opłaca. Zwłaszcza kiedy kredyt zaciągany jest w ratach równych, czyli annuitetowych, gdy na początku spłaca się mniej kapitału. Wydłużenie kredytu z 30 do 40 lat powoduje, że zadłużony zapłaci łącznie o blisko połowę wyższe odsetki. Z tego powodu nadzór zaleca również, żeby banki nie udzielały kredytów na więcej niż 35 lat.

W przeciwieństwie do wydłużania okresu spłaty i zwiększania LTV, wkład własny zmniejsza ryzyko i koszty. W przypadku kredytu na 300 tys. zł i na 30 lat odsetki od kredytu z 20-procentowym wkładem własnym będą niższe niemal o tyle, ile ten wkład własny wynosi. A to oznacza, że kupować mieszkanie - mając już oszczędności - jest nie tylko bezpieczniej, ale też taniej.